ASUNTOLAINA

Asuntolainan hakeminen

Pankit edellyttävät 3 perusasiaa lainan hakijalta:

• Luottotiedot pitää olla kunnossa!
Historiassasi ei saa olla maksuongelmia, luottotiedot pitää olla kaikin puolin kunnossa.


• Todistettava, että tulot riittävät lainan maksamiseen!
Pankit vaativat esimerkiksi palkkakuitteja tarkistettavaksi ja kaipaavat henkilökohtaisia tietoja menoista (lasten määrä, auto, harrastukset...). Näillä tiedoilla pankit tekevät omia laskelmia ja niiden perusteella suositellaan lainanottajalla asuntolainan määrää.


• Riittävät vakuudet (takaukset), että pankki saa rahansa takaisin!
Pankeille ei riitä se, että on laskettu lainanottajan nykypäivän takaisinmaksukyky. Kenen tahansa elämän tilanne ja sitä myöten tulot voivat muuttua. Pankit vaativat vakuuksia, että jos itse lainanottaja ei pysty maksamaan lainaa takaisin niin jonkun se on tehtävä. Vakuutena voi käyttää esimerkiksi valtiontakausta, uuden asunnon arvoa, muuta omaisuutta tai vanhemmat voivat taata omallaan omaisuudella lainasi.

Lainanottajan muistilista:

• Älä hätiköi, utele ja neuvottele!
Asuntolainan takaisinmaksuaika on yleensä jopa 20-30 vuotta. Ennen kuin asuntolaina on harteillasi niin kannattaa käydä usean eri pankin kanssa neuvotteluja ja katsoa mistä pankista saa alhaisimmat korot ja joustavimmat palvelut.


• Älä ota maksimaalista asuntolainan määrää!
Ei ikinä kannata ottaa maksimaalista lainan määrää. Suosittelemme jättämään hiukan "pelivaraa", sillä muuttuvat elämäntilanteet voivat vaikuttaa tuloihin ja takaisinmaksukykyyn.


• Älä ole liian ylpeä pyytääksesi apua!
Vaikka pankeista saa hyvää palvelua niin suosittelemme vahvasti, että otat omalta puoleltasi prosessiin mukaan kokeneemman henkilön. Mahdollisesti omat vanhemmat tai joku lähisukulainen, joka on tietoinen paremmin eri asioista liittyen (asunto)lainoihin.

Asuntolainan korkojen valinta

Viitekorko
Viitekorot ovat pankkien itsensä säätämiä korkoja, joista lainanottaja valitsee itsellensä sopivimman korkomallin. Viitekorko voi olla joku seuraavista vaihtoehdoista:

• Prime -korko
Jokaisen pankin oma viitekorko, jota pankki voi itse muuttaa tulkitsemalla yleistä korkotasoa, inflaation mahdollisuutta ja talouden yleistä kehitystä. Primekoron muutoksia tapahtuu normaalisti pari kertaa vuoden aikana.


• Euribor -korko (1, 3, 6 tai 12 kuukautta)
Euribor on euroalueen rahamarkkinoiden viitekorko, joka lasketaan päivittäin. Euribor tarkoittaa korkoa, jolla pankki lainaa rahaa muilta pankeilta. Pankki lainaa rahaa eteenpäin lainanottajille hiukan korkeammalla korolla eli Euribor + marginaalikorko.


• Kiinteä -korko (3, 5, 10, 15 tai 20 vuotta)
Kiinteä korko on kunkin pankin itse päättämä korko, joka ei muutu vaikka mitä tapahtuisi taloudessa / rahoitusmarkkinoilla. Kiinteä korko on huomattavasti korkeampi kuin edellämainitut korkomallit. Toisaalta tiedät pitkälle tulevaisuuteen korkojen suuruudet.
Hyvällä onnella kiinteä korko voi olla hyväkin valinta. Esimerkkinä mainittakoon nykyinen (2008 - 2010) finanssikriisi, joka on tuonut myös kiinteät korot alas. Ottamalla nyt riskin ja sitoutumalla vaikka 10 vuoden kiinteään korkoon niin voit maksaa ensimmäiset vuodet normaalia enemmän korkoja, mutta kun talous lähtee nousuun ja sitä mukaa prime ja euribor -korot lähtevät nousuun niin saatat säästää paljonkin kiinteällä korkomallilla kun kuluja mitataan pitkällä aikavälillä.

Marginaalikorko
Marginaalikorosta neuvotellaan pankin kanssa. Marginaalikorolla pankki yrittää pienentää omaa riskiä. Marginaalikoron suuruuteen vaikuttavat mm. lainanottajan oma historia raha-asioiden hoitamisessa, omat säästöt ja asuntolainan vakuudet.

Käytännössä pankki siis itse arvioi, että miten hyvin lainanottaja pystyy hoitamaan asuntolainan maksun pankille ilman ongelmia. Varmoissa tapauksissa marginaalikorko on alhainen, kun taas "epävarmojen" asiakkaiden kohdalla pankki antaa isomman marginaalikoron. Marginaalikoron suuruus on hyvä neuvotteluvaltti lainanottajalle tulevaisuudessakin, sillä ajan kuluessa siitä voidaan neuvotella uudestaan. Toki nykypäivänä pankki voi nostaakin marginaalikorkoa yksipuolisesti oman taloutensa turvaamiseksi.

Marginaalikorot siis vaihtelevat, mutta yleensä liikutaan yhden prosentin molemmin puolin. Tosin vuoden 2009 finanssikriisi tiputti marginaaleja rajustikin, jopa 0,2 prosenttiin. Oletettavaa on, että vuosien 2010 ja 2011 aikana marginaalikorot lähtevät taas nousuun.

Vinkki!
Asuntolainojen korot vaihtelevat eri pankeissa ja jopa saman pankin eri konttoreissa. Tästä syystä muista neuvotella usean eri pankin ja pankkikonttorin kanssa korkojen suuruuksista. Ajankohtaisia korkotilastoja voit tarkistaa esimerkiksi Taloussanomien sivuilta: http://www.taloussanomat.fi/porssi/korot/

Asuntolainan lyhentäminen

Asuntolaina voidaan maksaa kolmella eri tavalla; tasaerissä, tasalyhennyksillä tai kiinteissä tasaerissä. Valitsemasi lyhennystapa vaikuttaa korkojen kustannuksiin ja laina-ajan pituuteen.

Tasaerä eli annuiteetti
Annuiteettilainassa lainan lyhennyksen osuus on ensin pieni ja koron osuus suuri. Tässä vaihtoehdossa maksuerien suuruudet ovat siis alussa pienemmät, mutta ajan kuluessa maksuerät suurenevat. Viitekorko toki vaikuttaa aina maksuerien suuruuteen myös. Viitekoron noustessa myös maksuerät nousevat ja vastavuoroisesti viitekoron laskiessa maksuerätkin laskevat. Tämä lyhennystapa sopii niille, jotka haluavat tietää lainanmaksuaikataulun tarkasti ilman, että mahdollisesti nousevat maksuerät tuottavat ongelmia.

Tasalyhennys
Asuntolainan maksuerä muodostuu pääoman lyhennyksestä ja pääoman suuruuden mukaan vaihtelevasta koron osuudesta. Ajan saatossa asuntolaina (pääoma) pienenee ja täten korkojenkin osuus pienene eli maksuerätkin pienenevät. Tässäkin tapauksessa on huomioitava, että korkojen vaihteluvat vaikuttavat yhtä lailla maksuerien suuruuksiin. Tämä vaihtoehto sopii henkilöille, jotka haluavat ja pystyvät lyhentämään itse lainaa suuremmilla summilla heti takaisinmaksun alettua. Luonnollisesti tämä malli tulee korkojen osalta edullisemmaksi kuin tasaerässä. Tässä vaihtoehdossa maksuerien suuruudet ovat siis alussa kovemmat, mutta ajan kuluessa maksuerät pienevät.

Kiinteä tasaerä
Tässä vaihtoehdossa lainan maksuerät ovat kiinteitä eli summaltaan yhtä suuria. Viitekoron noustessa maksuerät eivät suurene vaan asuntolainan laina-aikaa pidennetään. Tiedät tasan tarkkaan maksuerien suuruudet, mutta korkojen noustessa voi käydä niin, että tulet maksamaan vain korkoja ja itse pääoma ei lyhene ollenkaan.

Vinkki!
Yllä olevat eri vaihtoehdot toimivat pääsääntöisesti noin, mutta tarvittaessa lainaehtoja voi kussakin tapauksessa muokata suuntaan jos toiseenkin. Kuka sanoi, että nämä asiat olisivat helppoja? Pankit ovat monesti joustavia lainan takaisinmaksun suhteen. Mikäli pystytkin lyhentämään asuntolainaa nopeammin isommilla summilla tai mikäli tulee taloudellisesti tiukkoja aikoja niin neuvottele pankkisi kanssa maksuehtojen muutoksista ja joustoista.

Asuntolaina ja verotus

Vinkki!
Verotus asiat ovat omalla tavallaan todella vaikeita, etenkin kun mietitään asuntolainan vaikutusta veromaksuihin. Tässä tapauksessa kannattaa luottaa asiantuntijoihin ja pyytää faktatietoja asuntolainasta pankin kautta ja marssia niiden tietojen kera lähimpään verotoimistoon utelemaan tarvittavista muutoksista veroprosenttiisi.

Asuntolainan kilpailuttaminen

Vinkki!
Asuntolaina kannattaa kilpailuttaa tulevaisuudessakin. On turha odottaa, että pankit lähestyvät sinua ja ehdottavat parempia lainaehtoja. Käy pyytämässä paremmat lainaehdot toisesta pankista ja tämä peliliike voi pakottaa nykyisen pankin tekemään vielä paremman tarjouksen asuntolainasi ehdoista. Tarvittaessa asuntolainan siirto toiseen pankkiin onnistuu helposti uuden pankin hoitaessa paperisodan. Tosin nykyiset lainaehdot (esim. kiinteä korko) voi sitoa sinut vahvasti nykyiseen pankkiin.

Suomalaiset asuntolainaa myöntävät pankit / rahoituslaitokset

• Aktia
• Handelsbanken
• Hypo
• Nooa säästöpankki
• Nordea
• OP-Pohjola
• Paikallisosuuspankkiryhmä
• Sampo Pankki
• Sofia
• Tapiola
• Ålandsbanken